東吳證券（601555）發(fā)布研報(bào)稱，本輪政策進(jìn)一步強(qiáng)化“嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量”的政策導(dǎo)向，明確新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活掛鉤，存量盤(pán)活的重要性得到提升。從行業(yè)層面看，城市更新（885991）、城中村改造及低效用地再開(kāi)發(fā)等存量開(kāi)發(fā)模式的重要性有望進(jìn)一步提高，具備舊改經(jīng)驗(yàn)、深耕核心城市并擁有存量項(xiàng)目資源儲(chǔ)備的房企或更具優(yōu)勢(shì)。
東吳證券（601555）主要觀點(diǎn)如下：
事件
近期自然資源部、國(guó)家林業(yè)（884004）和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》，圍繞“十五五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目自然資源要素保障提出13項(xiàng)措施，涉及建設(shè)用地指標(biāo)統(tǒng)籌、征地流程優(yōu)化、存量土地盤(pán)活及城市更新（885991）用地保障等內(nèi)容。
省級(jí)統(tǒng)籌管控，存量盤(pán)活約束新增用地
通知明確，對(duì)實(shí)現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省(區(qū)、市)，實(shí)施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機(jī)制，由省級(jí)人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設(shè)用地指標(biāo)。建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤(pán)活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤(pán)活存量土地面積。該行認(rèn)為，此舉在制度層面進(jìn)一步強(qiáng)化總量約束，有助于優(yōu)化土地資源結(jié)構(gòu)。新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供給或有所收緊，對(duì)存量土地再利用及城市更新（885991）的依賴度有望提升。
存量盤(pán)活持續(xù)推進(jìn)，加速內(nèi)涵式開(kāi)發(fā)
經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)但實(shí)際未使用的建設(shè)用地，政策明確可由原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補(bǔ)平衡指標(biāo)仍然有效。新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，截至2026年2月末，全國(guó)擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地總金額超7700億元，專項(xiàng)債實(shí)際發(fā)行超3350億元。該行認(rèn)為，在新增用地受限背景下，未來(lái)土地獲取模式將逐步從傳統(tǒng)招拍掛增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向城市更新（885991）、舊改及低效用地再開(kāi)發(fā)等存量模式。
優(yōu)化征地流程，城市更新有望提速
征地審批流程進(jìn)一步優(yōu)化，因成片開(kāi)發(fā)征收土地的、不再單獨(dú)編制土地征收成片開(kāi)發(fā)方案。城中村改造中涉及到的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，保障性住房等涉及民生保障的，可辦理新增用地審批和供應(yīng)。該行認(rèn)為，該舉措可縮短征地及審批周期（883436），降低項(xiàng)目推進(jìn)成本，提升土地整合效率。對(duì)于房企而言，有助于加速城中村改造及城市更新（885991）項(xiàng)目落地，提高存量土地的開(kāi)發(fā)效率與收益穩(wěn)定性。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果不及預(yù)期;銷(xiāo)售與回款不及預(yù)期;行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)加劇。
