國泰海通發(fā)布研報(bào)稱，考慮物企發(fā)展和運(yùn)營的長期邏輯，認(rèn)為具備獨(dú)立業(yè)務(wù)競爭能力，能夠合理減少關(guān)聯(lián)交易發(fā)生數(shù)量、降低關(guān)聯(lián)交易占比是重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。此外，該行還考慮1)母公司背景優(yōu)質(zhì)且地產(chǎn)銷售排名保持前列的企業(yè)，仍能為物企提供業(yè)績上的支撐，同時(shí)有效規(guī)避關(guān)聯(lián)方應(yīng)收帶來的風(fēng)險(xiǎn);2)商管類企業(yè)具有天然優(yōu)勢，商戶繳費(fèi)較好收回，不存在長期欠費(fèi)的情況。同時(shí)，該行考慮應(yīng)收增速控制得當(dāng)，計(jì)提比例相對充分，賬齡結(jié)構(gòu)健康、回款率高的企業(yè)。

　　國泰海通主要觀點(diǎn)如下：

　　為什么研究物業(yè)應(yīng)收賬款

　　考慮應(yīng)收賬款作為影響企業(yè)現(xiàn)金流的重要因素，絕大程度上對企業(yè)分紅潛在持續(xù)能力有實(shí)質(zhì)影響，本文作為物業(yè)報(bào)表研究系列的第二篇，將通過對30家樣本企業(yè)應(yīng)收賬款的詳細(xì)拆解，回顧和分析企業(yè)現(xiàn)金流管理的本質(zhì)變化。受近年地產(chǎn)行業(yè)下行、關(guān)聯(lián)方出險(xiǎn)以及第三方業(yè)主回款速度放緩影響，行業(yè)應(yīng)收賬款規(guī)模從2021年開始步入增長。基于以上行業(yè)趨勢變化，該行認(rèn)為有序理解物業(yè)行業(yè)應(yīng)收賬款的處理方式、發(fā)展特點(diǎn)對正確理解物業(yè)現(xiàn)金流變化及尋找平衡的“規(guī)模-質(zhì)量-利潤”發(fā)展模式意義明顯。

　　行業(yè)應(yīng)收賬款規(guī)模增速收窄明顯

　　2020-2024年，該行跟蹤的30家上市物企應(yīng)收賬款合計(jì)規(guī)模分別達(dá)到291.8億元、483.2億元、683.4億元、742.5億元和753.7億元，增速分別為+42.6%、+65.6%、+41.4%、+8.7%和+1.5%，2023年起應(yīng)收賬款增速小于營業(yè)收入增速，增速收窄明顯。母公司背景優(yōu)秀及商管類企業(yè)的應(yīng)收/營收占比較低。

　　關(guān)聯(lián)方影響逐步減弱，業(yè)務(wù)獨(dú)立性上升

　　近五年看，得益于物企與關(guān)聯(lián)公司開展各類型清繳、減值計(jì)提和以資抵債，樣本企業(yè)關(guān)聯(lián)方應(yīng)收占比由47%降至39%，第三方應(yīng)收占比53%上升至61%。趨勢上，母公司出險(xiǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)方風(fēng)險(xiǎn)正在逐步化解，此類物企的關(guān)聯(lián)方應(yīng)收占比由2019年的91%下降至2024年的44%，考慮地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)已集中出清，該行判斷趨勢上關(guān)聯(lián)方應(yīng)收影響應(yīng)持續(xù)減弱。

　　賬期拉長、減值大幅提升、回款率承壓

　　樣本企業(yè)賬期拉長，1年以內(nèi)的應(yīng)收賬款占比由2019年89%降至2024年的58%，款項(xiàng)回收難度有增加。相應(yīng)的，企業(yè)應(yīng)收賬款計(jì)提比例(減值撥備/貿(mào)易應(yīng)收款)顯著上升，由2019年的4%躍升至2024年的26%。2019年2024年，樣本企業(yè)綜合回款率從90%下降至78%，其中，母公司出險(xiǎn)的物企回款率持續(xù)承壓，低于樣本企業(yè)整體水平，部分企業(yè)回款率僅五成左右。